Флиппинг: что это такое, зачем нужен и как его сделать

Как квартиру с «бабушкиным» ремонтом превратить в стильную быстро и выгодно, рассказывает ведущий дизайнер компании «Стильные Кухни и Интерьеры» Алексей Гришин.

Что такое флиппинг

Флиппинг — это один из способов инвестирования в недвижимость. Модель проста: по цене ниже рыночной покупается видавшая виды квартира, быстро и дешево ремонтируется и перепродается по более высокой цене.

Этот бизнес набирает популярность в разных странах, в том числе и в России. Инвесторы, занимающиеся флиппингом, стремятся завершить весь процесс — от покупки до продажи — в максимально короткие сроки, за месяц-полтора, чтобы минимизировать риски и повысить доходность объекта недвижимости. Ведь очень часто квартиры покупают с привлечением ипотеки. В Москве и Питере чаще всего улучшают квартиры, но флиппингу можно подвергнуть и дом.

Перевести на русский дословно это слово сложно, оно происходит от английского to flip — переворачивать. Получается, по сути, «квартира-перевертыш», которая преображается как по волшебству: раз — и готово!

Чем флиппинг отличается от хоумстейджинга

У флиппинга есть родной брат — хоумстейджинг. Это еще один способ повысить стоимость квартиры и сделать ее желанной в глазах покупателя. Сам термин составлен из двух английских слов — «дом» + «инсценировка». То есть квартиру наполняют уютом, делают стильной, подчеркивают ее выигрышные стороны и маскируют недочеты. Важно, чтобы выглядела квартира очень желанной.

Если нужен ремонт, например, замена пола или покраска стен, установка дополнительных элементов интерьера для создания комфортной атмосферы — это флиппинг. Если квартира уже отремонтирована, но требуется усиление ее визуального восприятия — это хоумстейджинг. Но и в том, и в другом случае используются различные дизайнерские приемы: замена мебели, добавление аксессуаров, декорирование интерьера.

Зачем вообще на флиппинг тратиться

В прошлом году, по данным Business Insider, количество поисковых запросов «перепродажа недвижимости» выросло на 29%. Примерно такой же доход от перепродажи квартир — 30% — считается минимально успешным, а некоторые флипперы умудряются удваивать первоначальную стоимость квартиры.

Иногда упомянутые процессы улучшения жилищных условий нужны не только для того, чтобы дешево купить помещение и быстро на нем заработать. Например, инвестор может купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в Москве, чтобы отремонтировать, освежить и сдавать в посуточную аренду за более высокую стоимость. Или семейная пара сама арендует жилье: сняла квартиру с бабушкиным ремонтом и договорилась с хозяевами, что сделает ремонт в счет квартплаты. Делать основательную переделку в съемной квартире не с руки, но освежить «уставшую» квартиру незначительными усилиями хочется. Ремонт должен быть и быстрым, и качественным.

Как происходит процесс флиппинга?

Флиппинг можно условно разделить на три ключевых этапа.

Первый этап: подбор объекта

Успешный флиппинг начинается с правильного выбора недвижимости. Для инвестора важно оценить не только текущую стоимость объекта, но и его рыночный потенциал после ремонта. Решающую роль в выборе играют локация, близость транспортных развязок, расстояние до центра и отсутствие дорожных пробок, инфраструктура вокруг, состояние самого дома и планировка квартиры. Объект должен обладать перспективой увеличения стоимости после преобразования.

Хорошая транспортная доступность, наличие школ, детских садов, магазинов, парков значительно увеличивают шансы на быструю продажу после флиппинга. Объекты в развивающихся зонах с высоким спросом на аренду перспективнее, чем квартиры в «спальных» районах.

Важно найти баланс между стоимостью объекта и необходимыми затратами на ремонт. Тогда отдача от продажи будет максимальной. Хорошо, если квартира выглядит плохо, но в ней недавно обновляли коммуникации или окна, а устаревшую планировку можно изменить и быстро согласовать.

Второй этап: преобразование

На этом этапе происходит капитальный или косметический ремонт квартиры, обновление коммуникаций, оснащение мебелью и техникой. Важно сделать не только внешне привлекательную, но и функциональную переделку.

Чаще всего для флиппинга выбираются объекты с минимальными необходимыми вложениями в перепланировку. Также важен дизайн интерьера: нейтральные решения в современном стиле помогают быстрее продать объект.

Третий этап: реализация квартиры

Продажа обновленного объекта является завершающим этапом флиппинга. Здесь важно грамотно позиционировать квартиру на рынке, демонстрируя ее конкурентные преимущества. Квартиры после «реновации» привлекают покупателей благодаря ремонту, современной отделке и улучшенной планировке. Совокупность этих факторов помогает быстрее найти клиента и завершить сделку.

Флипперы используют стратегии, которые помогают минимизировать риски и максимизировать прибыль. Умение точно оценить потенциальные затраты на ремонт, а также спланировать продажу в кратчайшие сроки помогает добиться высокой рентабельности. А вот неправильный выбор квартиры с низким потенциалом ликвидности, незнание рынка и желаний потребителей, проблемы с подрядчиками-ремонтниками и другие непредвиденные расходы, могут свести доходность квартиры к нулю. Отдельно стоит сказать про юридические риски: квартиры, которые продаются по цене ниже рыночной, могут скрывать в себе не только плохие коммуникации и старые стены, но и оспаривание права собственности или незавершенную приватизацию. А значит, быстро такую квартиру продать не удастся.

Как сделать обновление квартиры выгодно?

Самый главный миф о флиппинге — что ремонт должен быть настолько дешевым, насколько возможно. Это звучит логично, поскольку большие вложения снижают доходность. Но на самом деле выбор некачественных материалов и подрядчиков-любителей приведет к тому, что даже после переделки квартира будет выглядеть плачевно.

Есть несколько приемов стильного ремонта, которые известны и пригодятся даже в том случае, если делать ремонт в своей квартире.

Покрасить стены в белый или очень светлый

Белый, светло-бежевый, светло-серый однотонный оттенок сейчас в тренде. Во-первых, такой прием визуально расширяет пространство. Во-вторых, однотонная покраска выглядит дороже и не вызывает вопросов, в отличие от пестрых обоев. В-третьих, нейтральная палитра позволяет безгранично стилизовать такую квартиру. Уникальный образ жилью придадут эффектные яркие детали и акценты и грамотно выбранный текстиль.

Сделать индивидуальный проект мебели

На первый взгляд, встроенная мебель кажется дороже готовой модульной. Но если все рассчитать, выяснится, что в финале ремонта будет существенная экономия. Все участки стен, где планируется установка мебели, не нуждаются в обоях или покраске. Встроенная от стены до стены кухня с фартуком и шкафами под потолок, шкафы в гардеробной, в прихожей, стеллаж с деревянной панелью в комнате, стеновая панель в спальне полностью закроют оштукатуренные стены, что позволит существенно сэкономить на отделочных работах и материалах.

Использовать зеркала

С их помощью также визуально увеличивают и трансформируют пространство. Зеркала с подсветкой удобны, поскольку становятся дополнительным источником заполняющего света.

Спланировать разные световые сценарии

При этом стоит избегать как слишком холодного «офисного» света, так и чересчур теплых тонов, которые сделают и квартиру, и ее фотографии тусклыми.

Не экономить на розетках

Розетки, мебельные ручки, фурнитура — именно эти детали придают ремонту статус.

Флипперы, которые дорожат своей репутацией, решают вопрос с ремонтом добросовестно: не прикрывают плохую проводку, а заменяют ее, полностью переустанавливают сантехнику и мебель в ванной, ставят новую функциональную и модную кухню. Компания «Стильные Кухни и Интерьеры» предоставляет интерьерные решения под ключ, с учетом поставленных задач и индивидуальных запросов клиентов. А постоянные акции и специальные предложения помогут обставить квартиру стильной мебелью с существенной выгодой.